本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：雷布同

又是一年中报季，一批上市房企先后发布半年报。关键营收数据之外，多元化业务的发展情况同样引人注意。尤其是长租公寓板块的营收表现，受到了年中报业绩发布会现场记者和股东的重点关注。从万科、龙湖、绿地香港、我爱我家等已召开了中报业绩发布会的多家地产及相关企业来看，未来长租公寓的发展将向何处去，本文略作研究。


尽管大多上市地产及相关企业已经发布年中报，但是不少企业并未召开业绩发布会，因此仅对外公布了销售金额、土地储备以及融资情况，有关长租公寓单一业务的经营情况披露并不多。

万科泊寓：依然亏损，但有可喜的进步

作为最早推出长租公寓的地产企业，万科中期业绩发布会实录的16个现场提问中，有2个是有关住房租赁的。对此，万科总裁祝九胜坦言，这让他想起读书时候的感觉，就像期中考试考完了成绩出来了，在复盘的时候，没考好，怎么跟老师来回答，心情很忐忑。

作为中国最大的集中式租赁住宅服务商，万科泊寓交出的这份成绩单表现如何呢？从规模来看，截至6月底，泊寓已布局33个城市，开业14.8万间，已开业项目整体出租率达95%。从营收来看，上半年泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

对此，万科董秘表示，这是万科泊寓获得的“很可喜的进步”。不过，万科泊寓依然是处于亏损的状态。因此，万科泊寓的收入在年中报里并没有单列出来，而是体现在房地产和相关资产经营业务收入里面。

龙湖冠寓：开启盈利元年

在龙湖，作为六大主航道业务之一的龙湖冠寓，在今年获得了业务发展质的飞跃——开启盈利元年。今年1-6月，龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元，同比增长45%。这样的成绩，让龙湖首席执行官邵明晓对长租公寓的未来信心颇足，“这个业务我们要非常坚定地做下去，每年力争实现30%的增长。”

从布局上看，冠寓已经在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等全国10余个重点城市落子。目前，龙湖冠寓已开业房间数约9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三。期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。

值得一提的是，龙湖冠寓积极开展政企合作，与多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目，提供超2万套人才住房，也得到了部分政策补贴。

绿地香港：待完成的8698间开业指标

作为绿地控股旗下的上市房企，绿地香港属于房企系的后来者，刚刚在今年上半年宣布全力发展长租公寓品牌菁舍。在业绩会上，绿地香港就长租公寓业务提出了五年计划，首年建立商业模式，2-3年实现规模扩张，然后再用4-5年进入盈利期，目标是成为头部长租公寓平台型企业。

目前，菁舍已开业1302间，待开业间数2342间。绿地香港行政总裁陈军还表示，今年希望能够做到1万间，未来5年做到10万间。菁舍计划在上海、广州、深圳、北京每个城市布局1.5万-2万间，共计6万-8万间；新一线城市方面，菁舍主要布局杭州、南京、苏州等，每个城市2000-4000间，计划布局2万-4万间。

我爱我家相寓：规模重回巅峰状态

相寓作为我爱我家旗下的长租公寓业务，据年中报显示再次实现规模增长，截至6月末相寓在管规模24.6万套，较年初增长4.2%；实现收入9.55亿元，同比增长30.52%；出租率 95.7%，同比上涨3.5个百分点。

同比2020年上半年，相寓的规模依旧是减少的。截至2020年6月末，相寓在管房源规模为25.3万套。2020年底在管规模减少至23.6万套。因此，现在的24.6万套，也是相寓规模重回巅峰状态的迹象。

南都物业：亏损增加，“入不敷出”

与龙湖类似，在南都物业，长租公寓也是5大主营业务之一，但生存境遇却迥然不同。2021年上半年实现营收1394.43万元，成本支出1865.22万元，毛利亏损470.79万元，较去年同期的毛利亏损额465.83万元又有所增加，处于“入不敷出”的状态。

对此，南都物业董秘赵磊回应称，该公司长租公寓业务由旗下子公司大悦商业运营，根据旧版会计准则，房租摊销需按全周期平均摊销，而实际支付的租金与摊销的租金存在差异，导致账目呈亏损状态。而且长租公寓业务实际经营状况目前已稳定向好，部分公寓项目已盈利，大悦商业子公司上半年亏损主要因旗下群岛酒店业务，受到疫情持续影响导致，而非长租公寓业务导致亏损。


在房住不炒的风向之下，不止是上述房企，越来越多的房企开始重视长租公寓赛道。一些早就将长租公寓作为“主航道”业务发展的房企，正式踏上盈利之路；而另外一些理性观望的房企则大胆进场，挖掘新的细分市场空间。这半年，房企系长租公寓步履不停。

忙着发债：9家房企发行180.63亿元专项债

据空间秘探不完全统计，今年以来华润置地、万科、大华集团、荣安地产、浦房集团、荣盛发展、龙光控股、迪马股份、金地9家房企共发行180.63亿元住房租赁专项债券，其中万科以45.6亿元的规模位居榜首。

基于住房租赁专项债券的发行条件，如资产条件、盈利要求、利率要求等，在这块融资市场中，房企系几乎一枝独秀。不过，这些债券不全是为长租业务“输血”，目前允许不超过30%的募集资金用于补充流动资金，因此还有部分资金是用于偿还过往债务或是用于日常经营。

忙着盈利：有人见着希望，有人还在苦扛

对于房企系长租公寓的先行者而言，求生的阶段性任务已经完成，攻坚盈利才是下一阶段的主要课题。但是盈利并不是那么容易，早在2019年时任万科首席执行官的郁亮就直言，“万科的长租公寓挣不了大钱”。但是，无论是对于上市房企自身或是成千上万的股东而言，不赚钱的业务就没有存在的必要，长租公寓业务必须赚钱。

龙湖高层在今年3月的业绩会上就明确表示，龙湖冠寓将在今年实现盈利。言出必行，在年中业绩发布会上，龙湖宣布冠寓进入“盈利元年”。万科态度不变，尽管长租公寓业务依旧不赚钱，但是祝九胜也表示将以微利为目标继续发展万科泊寓。

忙着调整规模：国企/央企背景的房企系扩张速度亮眼

以规模抢占市场成为房企早期布局长租公寓的共识，但由于集中式长租公寓投入大、且回报周期长，叠加近两年来房地产行业进入下行周期的背景下，房企长租公寓逐步放缓了扩张步伐。但是今年上半年，并不是所有的房企系长租公寓都是如此，不同的品牌有着各自的节奏。

部分后来者有条不紊地陆续推出新开门店，具有国企/央企背景的房企系表现尤为亮眼。华润有巢公寓上半年合计新开5个租赁项目，提供租赁住房7000余套，看得出华润有巢在努力保持每年1万间的增速指标。中海长租公寓在1个月时间内在北上深以及苏杭集中开业5个项目，新增房源近2000间。

还有部分房企通过土地招拍挂等形式积极储备房源储备。年初，龙湖集团和碧桂园就动作频频。龙湖斥资约7亿元先后在福州拿下2宗地，合计将推出约1700间龙湖冠寓；碧桂园文商旅集团长租公司签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同，储备房源超3000套。

值得注意的是，尽管房企系长租公寓的规模仍在持续扩张中，但是对比以往数据，部分头部玩家的扩张速度明显放缓。万科泊寓2020年新增房源数超3万间，2018年泊寓年内新开业房源3万间，2019年新开业房源为5万间，逐年递降。

忙着合作：三种不同的共赢模式

相比起其他派系，房企系长租公寓因为在物业资源、资金等配套方面具有较强的优势，因此在发展初期大多是“独行侠”。随着长租公寓业务发展的不断深入，越来越多的房企开始牵手其他力量，与其他派系之间的合作，政企合作，甚至是房企系内部的合作等。

越秀与雅诗阁之间的合作，属于房企系与其他派系的合作。双方携手打造了广州环贸中心雅诗阁服务公寓与广州环贸中心越秀星廷公寓。这种“双品牌”的战略模式，整合了双方在各自专业领域内的资源和优势。

绿地酒旅与建行旗下长租业务开展的合作，是政企合作的案例之一。双方将在长租公寓经营、存量物业合作、金融赋能等方面深入合作。

朗诗寓与新城控股的合作是房企系内部合作的典型代表。于新城而言，朗诗寓是“专业的人”，对朗诗寓来说，搭上拥有庞大体量的新城，相当于是为自己的业务扩张打开了一条稳定的新渠道，可谓是双赢。

忙着进场：从品牌到细分市场

房企对长租公寓的热情，从未冷却过，新进选手不断。珠江实业的珠实新寓、首创置业的繁星以及恒隆地产的恒隆府，都在新进玩家的名单中。不仅如此，在服务式公寓这个细分市场中，房企系也在积极进场布局，保利推出新产品线NPUB，越秀推出新品牌越秀星廷等。

略有不同的是，这些新进玩家的目标都不尽相同。作为国企珠实集团旗下的长租公寓品牌，珠实新寓的品牌定位为城市刚需人群稳定性住房，以分散式和集中式住宅相结合，主要负责年轻人的安居问题。同为国企首创置业旗下的繁星，主要产品是集体土地租赁住房，首个项目首创繁星十八里店是北京目前最大的集体土地租赁住房项目。

保利和越秀是在已有的长租公寓产品体系中，增加了新的产品线和品牌，正式进场服务式公寓。保利的NPUB联合社区，明确了中高端品质居所的市场定位，旨在填补针对Z世代的中高端品质租赁住房的市场空缺，首个项目落地杭州钱江新城。

忙着转型：轻资产不一定人人爱

原本的房企系长租公寓，几乎都是重资产模式，坐拥资产升值等诸多利好的同时，也让房企背上了沉重的资产负债包。因此，越来越“轻”，成为了一些房企系长租公寓的共识。但是在一些看见了盈利曙光的房企系长租公寓看来，重资产依旧是“人间正道”。

选择轻资产的是南都物业和世联红璞。南都物业将业务向轻资产运营模式转型的原因是，可以减少前期装修等重资产投入，实现在项目承接初期盈利。以5.2亿出售了世联集房之后，实现了公寓业务转型轻资产，并聚焦到收取管理费用的委托模式。

在龙湖看来，轻资产并不是当下的主要模式。在龙湖集团董事长吴亚军看来，“龙湖在商业和长租公寓上的轻资产业务不是刻意去做，而是一种自然复制。通过龙湖的输出运营能力，盘活市场上低效闲置的资产，获取一定的增值收益。龙湖目前和未来一定阶段，仍然是以重资产模式为主。”

作为长租公寓行业中的重要派系，房企系长租公寓忙碌的6大方向，非房企系品牌有没有必要跟风前行？

01 /  对细分市场的敏锐感知

对于非房企系品牌而言，对市场的敏锐感知力，需要跟上房企系的步伐。服务式公寓，是今年上半年多家房企系长租公寓重点布局的板块，有的房企以服务式公寓为进军长租公寓市场的落脚点，还有的房企在已有的产品体系中增加服务式公寓的产品线。这主要是基于长期浸淫在地产市场中的房企，对市场需求变化的敏锐感知。

对此，非房企系品牌可以选择“跟风”房企系长租公寓。当下，一些创业系长租公寓品牌也开始陆续开展服务式公寓业务，如乐乎公寓的芷岸，自如旗下的曼居等；酒店式公寓品牌也随风而动，窝趣旗下的瑰悦服务式公寓等。此外，一些具备综合势能的其他派系长租公寓品牌还可以考虑布局租赁社区，这也是当下房企系长租公寓的一个重要发力点。

02 /  对政企合作的积极

对于非房企系品牌而言，轻资产模式是发展优选，政企合作更是优选里的优选。据统计，目前15个城市2021年租赁住宅用地计划总供应1619.19公顷，占总住宅用地面积10.87%。北京更是将将租赁用地占住宅比例由2020年的13%提升至2021年的28.3%。此外，集体土地入市建设租赁住房项目亦会增多。

但是这些土地回款周期长，利润低，给自持土地的企业带来的资金压力也较大。因此，这些土地大概率将由国家队持有，也就是说，国家队或将成为未来的“头号房东”。

非房企系虽然不能持有这些土地，但是可以输出专业的长租运营能力，提升资产价值，最终与国家达成双赢。从目前来看，人才公寓、职住宿舍以及刚需型租赁住房是当下国家住房租赁建设的关键，创业系和蓝领公寓玩家，可以向房企学习，以优质的产品敲开国有项目的大门，成功输出轻资产模式。

03 /  对民生属性的尊重

在房企系长租公寓上半年的动作中，有一点值得所有非房企系跟风——对住房租赁行业民生属性的尊重。让进入城市的年轻人/刚需群体们能够找到有尊严感的居住条件，才是住房租赁行业诞生并存在的初心。

毫无疑问，住房租赁市场的空间很大。根据最新的人口的七普数据，全国中人户分离的数据达到了4.93亿人，比之前年度统计的人户分离的数据基本上增长了1倍。这种城市间和城市之内的人口的流动，其实对房屋的租赁有很大的需求，足够装下天马行空的商业想象。

但是商业愿景之外，民生属性才是住房租赁产业更重要的底色。十四五以来政府陆续出台了很多的在税收、金融、用地供应等等方面的政策的红利，并将建设保障性租赁住房上升至国家战略层面。因此，对于住房租赁业务而言，在商业想象实现之前，需要考虑是否已经解决了社会住宿的刚需。一旦本末倒置，近年来不断新增的爆雷名单很有可能就是品牌的最终结局。

尽管房企系长租公寓有着共同的6个发展朝向，但是市场瞬息万变，2021年底房企系长租公寓又会呈现怎样的发展格局，现在还不好下定论。不过，对于非房企系长租公寓而言，一旦能够乘上房企系的东风，然后搏得更多的机遇，届时或有更多的品牌势能与房企系长租公寓一较高下。