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  本转载自公众号:小生意人康健,ID:ccxblkj
  
  以下文字来自去年到我成都民宿实地学习的学员总结,结合我们的经验和他自己的调研思考,形成的内容,因为疫情,没赚到钱,但思路是可以借鉴的,他写得主要是城市民宿,后期会更新景区民宿。另外我做了点评补充,是相对比较完善的入门教材级文章。
  
  近几年,民宿行业经历了井喷式一样的发展。两年前,民宿行业门槛太低,没有技术壁垒,钱太好赚,找个好位置租一套房,重新刷一下漆,做点软装就能上线,而且保证不会亏。这让各行各业的朋友都加入了民宿大军,人们疯狂抢房,好地段的房子被一扫而空,租金也水涨船高。后来这两年市场竞争无比激烈,造成了几家欢喜几家愁。现在这个时候(康师傅注:当时是19年8月)做民宿已经不能再让人发大财了,但大多过的还算滋润。
  
  现在进入民宿市场是否合适?答案是肯定的。
  
  衣食住行都是刚需产业,民宿相比传统酒店市场份额还很小,未来有巨大的成长空间。激烈的竞争也让民宿体验和品质有了质的飞跃,吸引了大批第一次住民宿的客户群体。同时,现在有更加成熟的运营平台,这些都是持续盈利的重要保障。
  
  民宿成功的关键点按重要性排序的话是房源;运营;装修。
  
  篇幅有限我们将分为三篇陆续更新。
  
  房源指:城市、地段、户型、物业、基装等。
  
  房源选址是重中之重,餐饮行业有句话叫一步差三市,用在民宿选址上同样合适。选址前心里先要有个大体定位,以什么样的价格,卖给什么样的人。先考虑好定位,再进行选址。不过随着民宿市场的飞速发展,好地段的房源已经被一扫而空了。现在拿房主要还是依靠中介,找中介的优势是对民宿房源的质量有判断标准,会第一时间把适合做民宿的房源推荐给你,同时推荐的房源都确保能够做民宿,当然给自己节省时间的同时,也会收取一个月的房租作为佣金。(康师傅注:这一点有点以偏概全,我们成都合作的中介是老伙伴,二十年的老中介,和我们又往来密切,所以配合很顺利,但如果是大中介,可能不会对你的需求太上心,而且因为民宿租期长,影响扭转率,反而中介不喜欢民宿主,那我们的经验往往是找小区物业甚至门卫)
  
  为了达到高入住率,必须保障365天都要有流量才能实现,而市场流量是我们不可把控的,所以,旅游城市和省会城市是优先的选择,如果在过于冷门的城市,淡旺季太过明显会有重大风险。
  
  我们以成都举例,成都是一个旅游城市,每年吸引的游客数量庞大。而旅游人群,往往会选择离景区近,交通方便的位置,确定好位置再选择自己喜欢的房子。各大APP平台也会给客人推荐搜索热门区域,没在这些热门位置,房源的排位都会靠后,曝光率直接影响入住率。如果对标游客,热门城市里热门搜索区域的房源是优先选择的。(对标游客优先选址最好在太古里,宽窄巷子,最差不出二环的地铁沿线,否则入住率不高。)
  
  确定了房源区域就要开始确定小区,优先考虑自住率较低,投资客居多的小区,业主不会太抵制民宿,而且房东也更愿意把房子租给民宿主,因为租赁时间长也更加省心,同时相比长租,民宿对房子的基装保护性更好。另外要和房源邻居沟通搞好关系,如果是租住客最好,这样对民宿意见不大,否则三天两头投诉报警,房子基本就做不了了。
  
  其次进出是否方便,周围是否有地铁站;商圈,入住过程是否方便,有无独一无二的房源优势,这些都是房源的加分项,且不能复制。要不别人看你生意好,在同小区拿一套同户型房子可以轻易复制出你的房子。不同的小区户型也是有差别的,不建议选择单间公寓,单间公寓直接竞争商务酒店,没有体现出民宿的差异化,没有竞争优势。(酒店多为标间大床房为主,民宿多为套间,家庭体验更好)。进入淡季为了保证较高入住率只有打价格战,进入恶性循环,利润降低的同时增加了工作负担。
  
  同地段的一居室;两居室;三居室租金差距并不大,假设一居室月租金2500售价200,两居室3000售价300;三居室3500售价400。每月假设同样入住20天,收入减去房租后一居室为1500,两居室3000,三居室4500。可以看出三居室利润更加可观,而且现在市场上普遍一居室和两居室居多,大户型房源较少,竞争更少,市场需求较大,且旺季溢价空间更大,至于后期管理难度与一居室;两居室几乎相同,所以建议优先考虑大户型房源。但第一次投入成本略高,不过回报率也更高。(康师傅注:这里边还有一些更重要的成本分析,比如沟通成本,民宿不同酒店,客人下单前后都会有沟通流程,大户型小户型都要这么长时间沟通,另外比如WIFI等,一年价格也相同,但分摊后大户型明显占优势,最后就是户型是和酒店的天然差异化,相比软装其他是最容易实现的。)
  
  最后是基装,看房子的基装是否符合自己的装修设计风格,装修是否陈旧,否则改造成本增加。不过位置好,房子有独一无二的优势,或加分项较多可以考虑。核算改造成本,通过民宿APP大致确定房源定价后,如果回本周期不超过7-8个月,也是可以拿房的。但是得跟房东签长期合同,时间越长越好,同时注明房东违约赔偿,否则房东毁约就是给房东做贡献了。(康师傅注:轻易不要投硬装,一旦发生变化是带不走的,比如今年疫情,很多民宿从业者退出,软装可以和房东谈判低价收购,但硬装反正你也带不走,房东一般不太会出钱收购)
  
  根据以上内容,在房源选择方面,根据重要性排序优先考虑,热门城市中热门搜索区域不抵制民宿的小区里具有加分项的大户型房源。
  
  下期将谈论到同样不容忽视的民宿运营,酒香不怕巷子深的时代已经过去,民宿要怎样才能脱颖而出,收获满意的入住率。

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