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  编者按:
  
  庚子贺岁,金鼠送福。
  
  农历腊月廿五起,劲旅君将推出春节系列策划文章,邀请十多位文旅行业一线人士,讲述他们的2019和2020。借助这些大咖的视角,让我们深入了解行业的风云变化、趋势走向和经验教训,共同推动行业走向繁荣与美好。
  存量市场是存量的碎片市场,得碎片者得天下。——途家及维斯登集团联合创始人罗军 
 
  
  01
  
  近年来,中国房地产供给侧进入存量时代,已成不争事实;需求侧则进入碎片化、个性化时代。我认为的存量市场是存量的碎片市场,得碎片者得天下。
  
  供需矛盾的突出,推动地产服务领域的商业创新,尤其是在模式创新和技术创新并举之下,通过分享经济的思维去挖掘潜在需求,重构新的商业模式,进而通过技术创新不断赋能,逐渐成为行业新打法。
  
  需要强调的是,分享经济和共享经济是有区别的,经济模型决定商业模型,商业模型决定产品模型,如果不明白目前的住房租赁和民宿市场需求碎片化的现状,并以此构建自己的产品服务,那么就没有办法在碎片化的市场中去满足这些潜在需求。
  
  比如说,很多人在海南买房子,但是只有年底才回来住,那么这部分闲置300天的资源要怎么撬动呢?我的解决方案是:提出一个解决方案:海南的房子,客户住的时候我帮助你保养,你不住的时候我帮助你经营,收入我们分成,成本我来负责。
  
  这个逻辑和传统的包时租赁不一样,但是最后运营下来发现无论从现金流、成本支出还是毛利,都是一套完整可行的模型,因为拿到了房源还不需要付租金,而客户住的时候还会产生利润,而运营方还可以不断拓宽房源。
  
  再比如,青城郡是青城山景区的一个别墅群,主要做的是周边游别墅群运营。文旅项目的问题很典型:空置率高、无人打理、闲置率高,时间长了房子放在那里品质也会打折。2013年的时候,斯维登跟青城郡达成了战略合作,把开发商的联排别墅拿过来经营,一天一千多块钱,最高的时候能达到11%的年化。这种运营+销售的模式一直跟进到了现在。
  
  这就是分享经济和托管,这样两个模式创新带来的价值,相信这种模式创新,会带来很多行业的变化,并且带动住建,装修等等一系列的服务链条,降低最终的运营成本。
  
  02
  
  全球都有“资产管理”这个行业,同样在房地产领域也同样需要资产管理服务,为什么说房地产的资产运营有机会呢?
  
  比如,如果客户需求是多人多天个性化高性价比,很多酒店是不能支持这种情况的。而斯维登做的是两房一厅,还有别墅,非常适合多人出行。就可以更灵活地满足这些碎片需求。
  
  房地产行业的销售一直强调“营销”,但是实际的情况并不仅于此,营销人员再如何努力,也无法把涉及到资管服务的根本问题解决。这里就涉及到了斯维登的资管服务提升运营效率的服务模型:对开发企业提供安心管家服务,以及交换入驻,全球交换,让全民做房东。而为了达成这些目标,就需要很多的体系支撑,用SOP服务和技术去实现。
  
  存量地产经营的趋势,来源于市场需求和市场认识,在用户端,产品的体验化、碎片化、迭代化非常重要,一般来说酒店的房间七年迭代,而斯维登的房源三年就要迭代。
  
  这就要求存量地产经营必须要与互联网技术相结合,运用科技手段建立流畅、良好的系统体系,提升存量地产运营的效率。
  
  不仅如此,由于需求链条和需求层次的丰富多元,传统的营销手段也没有办法适应后端的服务要求,那么在前端就必须打通不同层次的人群需求,通过不同的手段和渠道去接触到目标客群。
  
  通过科技和营销的迭代升级,来更好地服务分享经济的模式创新,以及互联网地产的资管服务,这想必就是斯维登在碎片化需求的时代,重构存量地产的底层逻辑。
  
  03
  
  斯维登如今和1300多个地产项目合作,有很多大的投资机构投资了我们,包括58、保利,携程。
  
  最近斯维登全额收购了Airbnb的线下机构城宿和携程的线下机构有家美宿,按房量算的话,我们位于酒店业规模排行榜的全国第8名,全球第28名。明年我们会保持快速增长,这样就会给整个大住宿业带来很多变化,我们需要很多的住建、配套、装修跟我们合作。
  
  我有两个逻辑:
  
  其一,经济增长放缓的时候房东会更乐意把房子租出去赚钱;而旅行者会更加理性,更乐意住性价比高、品质又好、空间更大的民宿;
  
  其二,中国越来越多90年代的房子都开始翻新了,翻新以后会用于租赁。
  
  中国的房地产具有准金融资产属性,不要想中国的老百姓把房子都卖掉,所以房子一定在口袋里,一定要保养,一定要运营和经营。未来很多的房产中介接下来也会向我们这个行业转变,会产生大量的市场机遇,等待识货的人抓取。
  
  所以,住宿分享经济的红利才刚刚开始,蓝海将至,未来可期。

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