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  本文转自公众号:空间密探,ID:MESPACE007,作者:探长-大奇
  
  小米“房地产”来了?
  
  11月19日的2019年小米开发者大会上,公司高调宣布了IoT产业互联解决方案,包括地产、酒店和企业套件。在酒店,小米会提供小爱音箱、小米电视、多功能网关、智能照明等品类,根据小米AIoT战略委员会主席范典给出的数据,他们预计在今年交付5000多个酒店房间。
  
  在地产领域,小米和卓尔、绿地和时代地产三家地产企业合作,将交付2000套房间,同时还有14个样板间阶段的项目。IoT企业套件则是一些基础的品类,包括净化器,开关,空调温控,传感器。虽然创始人雷军屡屡表示小米将集中于现有业务不会进军房地产,但从拿地到盖楼,再到与房企合作和此次发布智慧地产解决方案,小米已经试水多年。
  
  智慧地产,顾名思义,主体是地产,智能化是手段,涉及智能家居、智能楼宇,智慧社区、智慧物业、智能酒店,智能园区等业务领域。目前,以BAT为代表的科技巨头以及以碧桂园、万科、龙湖等为代表的头部房企纷纷涉足其中。小米此番跨界进军智慧地产,是造噱头还是顺趋势?巨头相继入局,行业现状如何?智慧地产是风口还是泡沫?
  
  拿地布局房地产
  
  事实上,此次与房企合作,小米只是提供智能化解决方案,并非传统意义上的房地产。一直以来,由于雷军采取的“性价比”策略,几乎所有小米产品都被贴上了“低价”标签,所以在高房价的今天,呼吁小米进军房地产界的声音一直很高。
  
  今年7月10日,湖北仙桃人雷军兴奋地在微博写下“北漂,奋斗九年多,终于买房了”,并且颇为自豪地喊出“小米科技园,8栋楼,34万平米,52亿造价”。关于这个科技园,还要追溯至2014年3月27日,小米科技与金山软件联合宣布,将在北京市海淀区投资建设科技产业园。
  
  坊间对于小米进军房地产的呼声不断,热切希望“1999”的房源早日面世,雷军也曾表示“如果要做房地产,第一口号就是要解放一代年轻人,让大家不要为这种事情操心,要把房价拉下来三分之一甚至二分之一”,但他依然始终坚持不进军房地产的立场。
  
  现实却不太一样,小米近几年拿地动作不断。小米在上市招股书中明确表示:我们现时及日后均会不断取得土地使用权,亦会投入资源在有利位置(武汉、成都、南京及深圳)建设办公大楼。
  
  2015年8月,小米斥资12.4亿元拿下广州琶洲A区AH040238、AH040239地块。2017年1月19日,华润官宣以7.49亿元中标代工该项目,最终将建成总建筑面积约13.7万平方米的产业园,包括一栋超高层写字楼、一座公寓及裙楼商业。
  
  2018年8月,武汉光谷中心城区域P(2018)073地块,被小米以6288万元竞得。而据武汉东湖新技术开发区管理委员会信息发布,地块所在的小米武汉总部大楼11月18日已全面竣工,距离开工不到1年。
  
  2018年11月5日,小米和华润联手以26.57亿元竞得北京市昌平区沙河镇未来科学城一宗4.7万平方米F2公建混合住宅用地,一时舆论惊呼“小米正式进军房地产”,有广告公司制作的海报中直接打出“支持实体经济,助力产业发展”“跨界联合,再启京北”等字眼。
  
  但今年5月,小米智慧产业基地开工的消息传出,该地块将包含3栋办公、4栋住宅,共计7栋单体,规划总建筑面积23.09万平方米,建筑高度45~80米,建成后将提供相应的人才公寓。
  
  今年5月,小米又以2亿元将南京建邺区一宗6.2万平方米地块收入囊中,用于建设华东总部。
  
  可以看出,小米近年来在全国多地低调布局土地资源,悄然变“重”。小米半年报显示,今年以来,该公司已经在兴建及装修办公综合楼中投资了14.8亿元,截至2019年6月30日持有的办公室及其他不动产账面值为人民币96亿元。
  
  然而这些布局大多是商业用地或者人才公寓项目,小米离真正房地产业务最近的一次可能是2016年,小米和万科被传要在北京海淀永丰地块合作建房。2017年5月,小米内部已经完成了全员自愿认购登记,但因为监管等因素,合作建房的事已经搁置。
  
  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示:“小米此次布局房地产领域,对房企来说,有利于在地产行业营销竞争日益激烈的当下,帮助地产商打造对消费者更具吸引力的智能居家环境,提升地产商产品特色。对房地产行业来说,则有利于促进房地产行业与AI+、物联网+等新兴应用的融合。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示:“房地产领域的科技创新是值得肯定的,为房屋精装修提供了更多创新可能。”
  
  租赁地产受挫
  
  据物联网智库此前不完全统计,涉足智慧地产的房企约有100多家。在财经评论员严跃进看来,近年来在行业对于智慧地产的关注度较高,不乏一部分企业只是把新的技术拼凑上去,但有温度、有情怀的科技住宅,终将发挥积极作用,给人类的居住生活带来颠覆性的变革。
  
  作为中国IT领域元老级的人物,雷军看着曾经的后辈接连达到人生巅峰,终于悟到了“站在风口上,猪都会飞”的生命奥义,其投资平台取名“顺为”也出自此意。虽然多次强调不会进入房地产领域,但“顺为”资本却着实在房地产相关领域密集布局。
  
  在长租公寓最火热的年头,“顺为”也相继顺势布局YOU+、寓见、可遇等长租公寓企业。然而潮水退去,长租公寓行业已经不如当初那般美好。
  
  公开资料显示,仅2014年3月~2015年3月一年内,寓见公寓就先后获得三轮融资,其中的明星投资方即是“顺为”。但2018年10月,寓见暴雷。
  
  房地产销售渠道方面,“顺为”也有涉及,先后投资爱屋吉屋和房呀平台,但纷纷折戟。作为曾经的独角兽,爱屋吉屋在今年1月已经停止了对外业务并开启清算程序,烧钱换市场的模式难以为继,其联合创始人邓薇在2月回复媒体时称该公司的整租、二手房业务经过两年的调整已经全部结束。
  
  转战B端,酒店市场争夺战
  
  “顺为”并不顺利,小米对B端市场的争取重心从公寓转战酒店。根据“小爱同学”团队负责人王刚的说法,切入酒店场景,更多的是考虑到小米智能设备本身的一体化。不仅是小爱同学进入酒店,更是小米IoT,在他看来,用户购买单品很难有体验环节,而酒店是一个绝佳的场景,能让用户在线下切身感受到完整的智能家居系统。
  
  然而,这门生意对小米而言,依然不好做。小米面对的是一个激烈的战局。
  
  早在2012年,三大酒店集团单靠经济型酒店扩规模的做法,就已经感到力不从心。根据2012年华住酒店集团的财报,当年集团旗下酒店的门店数量翻番,但净利润反而同比下降了35%,如家的净利润更是同比下滑了80.7%。
  
  华住、如家和锦江此后都开始发力中高端酒店,智能化成为了其中的重要卖点。目前,仅首旅如家旗下就有10个品牌的中高端酒店,根据华住的财报,其高端酒店也占到了整体的37%。“未来好住的酒店已经不稀奇了,以后的酒店一定要好玩、有趣。” 首旅如家的总经理孙坚如此表示,而智能家居显然是“好玩、有趣”的标签和路径。
  
  这些大客户也成为厂商拼争的焦点。2018年,百度几乎同时也拿下了华住的项目,把自己的小度在家智能音箱摆进了华住旗下桔子、美居、漫心等中端品牌的房间。同样的争夺也发生在房地产领域。除了互联网企业的虎视眈眈,传统企业也盯上这块市场。
  
  恒大和海尔在2014年就签订了300亿的智能家居项目合同。而在去年1月,美的和碧桂园在惠州合作,将为碧桂园高端社区提供上万套智慧家居系统。除了自己的美的地产,恒大、保利、万科等等房地产商也都选用了美的的智能家居解决方案。
  
  显然,在面对行业客户时,小米在C端积累的先发优势其实并没有太大用场。无论是酒店业还是地产市场,都不复从前的火爆,行业拐点时隐时现。
  
  最近财报显示,华住集团旗下所有运营酒店的入住率同比下滑了3.1%。这意味着在投入方面,无论是酒店还是地产商都会更加谨慎。这对刚跨进来的小米来说不是个好消息。尽管小米已经将AIoT(人工智能物联网)作为自己的核心机遇,“未来5年的专项投入至少有人民币100亿元”,房地产产业链似乎成为了必然选择,但已经增速放缓的房地产行业,是否还能承载雷军年少时胸中便燃烧的“硅谷之火”?

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