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  7月23日,云南省昆明市世博园中国馆,华侨城集团“云南大会战”一周年座谈会在此召开。会上,除对上一年工作成绩进行总结汇报之外,还举行了一场盛大的签约仪式。

  签约项目37个,签约金额约490亿元,包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目以及6个美丽乡村项目。

  表面来看,华侨城集团“云南大会战”进展如火如荼,但事实上,光鲜之下却存在难掩的尴尬。

  与大批量签约项目同时进行的还有云南华侨城悄然处置资产,仅仅7月就有3起转让交易发生。

  此外,子公司云南旅游发布公告称2019年1季度净利润-1900.00万至-2200.00万、云南华侨城置业2019年一季度净亏损49.13万元、云南世博旅游控股集团有限公司发布2018年年度报告显示,持续经营净利润亏损约2.63亿元……

  似乎,华侨城集团在云南碰壁了。

  ◆“云南试验田”

  “倾力支援云南项目,切实助力云南旅游的全面升级,推动云南全域旅游进入新阶段。

  时间回到2018年7月22日,云南省昆明海埂会堂,华侨城集团“云南大会战”的起点。

  在当时,华侨城集团旗下云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20余个、与国内大型企业签约项目40余个。

  随后,华侨城集团全国18个子集团相继奔赴云南,积极参与云南旅游大开发。

  在此基础之上,云南也以“第二总部”的定位成为华侨城集团下一阶段文化旅游运营的关键中枢。

  由此可见,云南华侨城项目的成败与否对华侨城的意义非凡。

  那么,华侨城集团为何要将云南树立为 “第二总部”?为什么不是四川、不是贵州,集团方面是基于怎样的考量?随着“云南大会战”的“大兴土木”,相关疑问也渐渐浮现。

  2014年2月,成功打造了“曲江模式”的西安市副市长段先念调任华侨城任党委副书记、总经理,一年后转正任党委书记。

  2016年12月,《华侨城城镇化项目推进会》上,段先念首次提出布局全域旅游的战略,结合华侨城原有“旅游+地产”模式以及中国旅游新趋势,并辅以“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的方法论。

  全新方法论从表上来看或许晦涩难懂,简单来说,就是当旅游产业在发展中如果没有相关资源、市场的支持,“文化”就成为了唯一通往成功的道路。

  “从主题公园、主题地产到主题酒店、文化主题旅游和文化创意产业,把这些拼接起来才是一个完整的华侨城。”对于当下华侨城的商业模式集团副总裁郑凡曾如此评价道。

  或许,华侨城集团需要一个全新全域旅游市场来检验这一方法论的可行性,而云南就成为了这片“试验田”。

  在新签约的项目中, 16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目以及6个美丽乡村项目,这与全新方法论是相呼应的。

  “中国做全域旅游资源最丰富的地方就是云南和海南” 深圳华侨城资本投资管理有限公司执行总经理李劲东在2018年“云南大会战”中一句道破选择云南的先决因素。

  为何没有与海南省达成合作?这背后应当是当地政府态度决定的最终结果。

  “一拍即合”对于云南省政府的支持力度及态度李劲东如此评价道。显然,在与华侨城集团的合作中云南省政府的确做到了诚意满满。

  2017年,华侨城通过“央地混改”(央企参与地方国企混合所有制改革)模式,重组云南省国资委旗下两家文化旅游平台公司“云南世博集团”、“云南文投集团”,占股51%,通过世博集团又间接控股了云南旅游(002059.SZ),同时成立了云南华侨城实业有限公司。

  云南世博集团与云南文投集团是云南省内最大的文化旅游投资平台,在混改后为华侨城集团提供了景区、酒店、旅行社、旅游交通、旅游地产、园林园艺等多项业务基础。

  而这意味着华侨城在云南的布局无需从零开始,“先头部队”已为其打好根基,只需要带来资金、先进理念、开发与运营能力即可。

  ◆以“卖”养“买”

  “通过同程旅游网预订私人定制旅程,从昆明直飞迪庆香格里拉,路虎车队护送至梅里雪山观景台,游览后下山入住特色民宿,第二天前往当地特色冰酒小镇品酒,兴致来了接下来就可以直飞泸沽湖或者西双版纳。”

  上述片段是华侨城在全域旅游梦想之下的一个云南场景,但更多的是包含着对云南全域旅游中互联网、交通、酒店等短板提升的迫切向往。

  距离段先念首次提出布局云南战略已有3年时间,华侨城的“第二基地”发展如何?

  目前,华侨城集团在云南累计签约项目60余个,逾千亿签约金额。

  表面来看,华侨城集团举全国之力参与云南旅游大开发进展如火如荼。但事实上,暗潮已在涌动。

  7月30日,昆明华侨城投资有限公司公开挂牌转让25%股权及6380.92万元债权,挂牌价约1.4亿元,转让标的位于昆明呈贡,标的所属行业为房地产。

  昆明华侨城投资有限公司由华侨城(云南)投资和华侨城西部投资合资成立,分别持股51%、49%,注册资本为5亿。

  7月11日,华侨城出让巍山华侨城世博南诏文化旅游公司40%股权,拟募集资金金额及拟增资价格视征集情况而定,本次募集到的资金主要用于公司项目开发,补充流动资金。

  7月1日,云南华侨城实业有限公司拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权,转让底价为7.4亿元。

  同年2月,云南华侨城宣布挂牌出售昆明阳宗海项目公司50%股权,转让底价尚未披露。

  需要注意的是,阳宗海项目是华侨城集团进军云南生态旅游领域的开篇力作,而50%股权转让将导致标的企业实际控制权转移。

  对此,华侨城方表示,此次股权转让将有助于扭转云南华侨城多年来的亏损状态,降低资产负债率、获得融资条件,从而加速阳宗海片区的文旅项目的开发。

  2018年6月14日,华侨城集团有限公司全资控股的公司,云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

  该公司曾于2018年12月竞得云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县2018-022号地块,土地面积共5.32万平方米,成交价格2489.9万元,规划为住宅兼商业用地。……

  那么这样来看,自2018年6月起云南华侨城就开始不间断出售资产、股权,项目用途多为房地产及商业用地,似乎华侨城在有意撇清自身地产属性以专注于文旅产业。

  但无论怎样,亏损与处置资产已是既定事实,据不完全统计,仅在云南处置资产已突破10亿人民币。

  对此,华侨城曾公开回应称,频繁出让资产主要为了加快现金回流。

  据北京产权交易所披露,云南华侨城置业2019年一季度净亏损49.13万元,总资产98265.34万元,负债49.13万元,所有者权益为98216.21万元;

  云南旅游公告显示,2018年净利润4.87亿增长580%,扣非净利润亏损1.87亿;

  盈江县大盈江玉石城有限公司2019年5月31日财务报表显示,盈江县大盈江玉石城有限公司营业收入为0,营业利润为-677.87万元,净利润为-692.57万元,总资产为5896.97万元,总负债为5508.48万元,所有者权益为388.49万元;

  巍山华侨城世博南诏文化旅游投资有限公司现最近一期财务数据显示,公司录得营业收入0元,利润总额-0.55万元,负债总额8.26亿元;

  云南世博旅游控股集团有限公司发布2018年年度报告显示,持续经营净利润亏损约2.63亿元……

  而据此前华侨城财报数据显示,2012-2015年,云南华侨城实业的净利润分别为4857万元、1625万元、-11003万元、-16356万元,业绩长期亏损。此外,在此次挂牌出让公告中,云南华侨城置业2017年度的业绩数据并无披露,且2018年度营业利润及净利润则均为0。

  这样来看,正在扩张快车道上疾驰的华侨城距离“第二总部”的理想国仍有一定差距。

  ◆困境背后

  那么,在集团全倾其力、地方政府大力扶持的情况,云南华侨城仍持续亏损问题出在哪里?

  谈及华侨城自然离不开 “曲江模式”,可以这样说,段先念用“曲江模式”重塑了一个华侨城。

  根据早前《人民日报》援引一位批评人士的意见指出,所谓的曲江模式其实是“用文化粉饰地产”,内在规则是“圈地、文化艺术炒作、全球招标搞规划、贷款、基础建设、招商引资、地价成倍甚至数量级上涨、出让土地获得资金、炒文化概念建主题公园、土地再次升值”。

  简单来说,是一种以文化古迹现代化开发为核心,围绕景区拉抬周边地价,进而开发商业地产和住宅回收开发成本的一种地产+旅游扩张模式。

  而运营这种模式最基本的需求就是大量的土地储备支撑,虽然华侨城接连转让旗下公司的部分股权,但其在云南拟开发的项目仍有不少。

  如去年中标的西北新城东片区7千亩城改项目,以及今年确定的三台山城市更新项目、呈贡区万溪生态花园项目。

  另外,在晋宁区的开发中同样也有华侨城的身影,据悉,云南文投拟参与古滇四期土地一二级开发,储备项目众多。

  土地储备的背后则是为此所付出的的代价则是动辄百亿元、千亿元的投资。

  而这些投资最终转换为高额负债及借款。或许,文化+旅游+新型城镇化新战略的提出也正是为了改变这种状况。

  此外,在过去“标准化”运营一直是华侨城集团的优势,如今这一优势也正在渐渐转变为劣势甚至遭到诟病。

  作为标准化建造的娱乐项目,华侨城在很多城市都呈现了“千篇一律”的面貌,对于游客的吸引力有限也很难形成跨区域的运营联动,带来新的创收。

  2018年6月华侨城曾“自曝家丑”,发布了《公司债券2018年跟踪评级报告》。

  根据《报告》披露的公司综合旅游项目运营情况显示,华侨城旗下多个综合旅游项目出现了门票收入、接待游客人数下滑、持续经营不善等问题,经营疲软特征愈发凸显,云南华侨城榜上有名。

  具体来说,该项目去年接待游客量出现了两成左右的跌幅,门票收入也同比下降14.6%左右,而今年1-3月云南华侨城月均接待游客和门票收入更是在去年基础上进一步下跌。

  今年前3月云南华侨城平均每月接待游客量还不足1万人,月均门票收入也仅在100万元左右,相较之下,去年全年这两项数据分别为1.33万人、182.41万元。

  随后,种种乱象简接导致园区维护不善、项目烂尾、停工等进而使得云南华侨城资金链承受巨大压力。

  例如,华侨城云南总部阳宗海项目已是一盘散沙,销售中心已没有火热开盘、销售的景象,沙盘已经撤掉,甚至因许久未打扫显得有点脏乱,整个现场仅有一位在里面小屋子的工作人员守“摊子”,道路有不少破落不堪,甚至未建部分还有污水沟。

  销货能力强悍与否,是房企能否“杀出重围”指标之一,即便近年来华侨城一直在极力摆脱自身房企属性,但仍然避免不了“卖房”的现实问题。

  存货周转率高,表明企业流动性强,存货资产变现能力强,存货及占用在存货上的资金周转速度快。

  存货周转太慢就会造成库存积压,会提高企业的资金成本,并会加大现金回收压力,甚至有时会形成更大的资产减值损失。

  根据wind统计数据显示,按照wind行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,选取100家上市房企存货周转率样本进行分析对比,其中华侨城A以0.14的周转率位列榜单91名,而周转率平均值在0,37。

  而在克而瑞地产大数据颁布的《2018年大云南房企销售榜》中,云南华侨城未能上榜。

  也就是说,“卖房”如今对于华侨城已经是一件难事,而这样的现状遇到了云南省楼市疲软则被进一步放大。

  更为重要的是,在云南华侨城的布局中楼盘项目往往都是文旅项目的附带产品,而文旅项目回款周期长、运营维护困难是业内共识。

  或许,云南华侨城已经很难通过传统地产售卖所获得的资金进而覆盖文旅项目的运营成本。

  不可忽视的还有政策的掣肘,处在新经济周期下的云南房地产市场,融资渠道依旧处于收紧状态。

  据银保监会消息,日前云南银保监局开出4笔罚单,涉及个人消费贷款违规流入房市,涉及处罚金额超400万元,涉及浦发银行昆明分行、兴业银行昆明分行等。

  其中开具罚单的理由是:个人消费贷款违规流入房市、股市;贷款用途审查、监控不力;为不符合政府购买服务规定项目提供融资;违规为土地储备提供融资;通过经营性物业贷款渠道增加地方政府隐性债务等等。

  这种收紧的严厉调性是从2017年开始,2018年更是达到了顶峰。2018年,在“房住不炒”的主基调下,火热到极点的云南楼市,遭遇史上最严调控,文旅产业也因此受到牵连。

  那么这样来看,华侨城云南在布局过程中由于激进的拿地模式背上了高额债务,后续因单一的主题、单一的运营模式在云南市场也未能激起水花从而导致了资金链重压、资金流动性缺口等问题,最终在低周转率及政策的催化下放大了困境。

  但通过近期云南华侨城的一系列动作不难发现,集团方面已经有计划针对在过去一年中的困局进行调整,当下其处置的资产大多涉及房地产项目,那么也就是说云南华侨城在有意撇清疲软的房地产项目更加专注文旅主业。

  众所周知,文旅项目前期均需要投入大量资金用于基础设施和文化旅游设施建设,而云南华侨城的亏损、债务也多来自这一部分,未来随着项目逐步落成,亏损或将收窄甚至创造稳定的经济回报。

  不过,这一切还需要交由时间来检验。

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