做旅游和做房地产本质是一样的，也分一二线景区和三线及以下景区（简称三线景区）。

一线景区以国家级自然和人文资源为主，三山五岳、故宫长城，无不如此。通俗说，就是老祖宗赏饭吃，都是独一无二，可遇而不可求的资源。

二线景区以省级自然和人文资源为主，河南云台山、平凉崆峒山、安徽九华山等，都是在所在省份独一无二的优质资源，比上不差，比下有余。

三线景区就悲催了，属于资源禀赋不出众，地理位置无优势，文化内涵多缺失，哪方面都差那么一点意思。

但当下的现实状况是，一二线景区资源早早就被大集团、大机构们瓜分殆尽。真正留给市场的、能够让中小企业去开发和运营的，恰恰只剩下三线景区了。

这个时候，就有人要问了，一二线景区咱指定是够不上了，三线景区虽然各方面条件都差点，但是不是只要肯付出努力，也能够创造奇迹？

首先，咱不排除这种可能性，毕竟这样的案例市场上还有有一些的。

但是，从我这十几年的观察来看，三线景区操盘的成功率，恐怕不到20%，剩下的80%基本上最后就剩一地鸡毛。

那么，三线景区做错了什么？

押宝旅游地产。用地产的思维来做景区，用景区来钩地，这是过去一些年很多景区操盘手认为屡试不爽的弯道超车宝典。

比如石象湖，这是保利围绕着石象湖做的一个地产项目，景区成为地产项目的公园，并提升了地产的价值，因此在整个开发过程中，对石象湖盈利性并没有太高的要求。

过度讲求情怀。情怀衣锦还乡，造福桑梓，为家乡做一些贡献，投资景区，是很多投资人入行的初心。因跨行跨界而来，交学费成为必然。这一类投资往往比较大，投资地选择较窄甚至直接就在自己家乡投，这样就导致一个严重后果项目资源品质较差，过度的依赖于资本建筑，自然赋予条件较差。

项目出发点只有一个，就是在父老乡亲面前有面子，让父老乡亲能看得到、摸得着。因此大多没有考虑这个项目的区位适不适合投资的，这个资源禀赋好不好，有没有投资价值，靠后天的追加投资提升项目品级，属于“填坑”投资。

高估资源禀赋。对资源禀赋价值过于高估，而忽略了区位的价值，导致在投资的选择时，过分的看重好山好水，而忽略了好山好水的开发难度以及旅游的通达性。还有一种情况是资源的密度比较小，面积又比较大，导致基础设施的投资就非常大，虽花了大钱但游客在整个体验过程中平淡无奇。此外，景区所在地没有其他的旅游资源相配套，又不处于游线上，使得这个景区既不能串线，也不能自求发展。

景区但凡被上述任意一点击中，基本上就能够让投资人和操盘手深陷泥潭，生不如死。

有跌过跟头的三线景区投资人来咨询，难不成这三线景区真的一点价值都没有，属于碰都不能碰的禁区？

这倒未必。

只不过投资人和操盘手在选择三线景区作为投资标的时，要慎之又慎，以下三点条件，必须同时具备，哪怕条件并不是最好的，但也要说得过去，才能构成投资基本条件：

核心的人文景观。要让游客找到此生必来一次的理由。比如，一座古老的寺庙、一个历史悠久的古建筑、一个美丽的传说等，三线景区的资源禀赋虽比不过布达拉宫、莫高窟，但也要让游客觉得值当，不虚此行，才能长久吸引游客。

优质的自然资源。三线景区的自然资源多多少少要在周边区域还是具有一些独特性和可开发利用价值的。中国幅员辽阔，自然山水多奇异，这方面的资源还是相对较多的，并不难找。当景区占据了资源的一定先发优势后，后经政府、社会围绕着这种景区做了大量的社会基础配套，才能形成旅游产业集群，后发展成旅游目的地。

便利的区位条件。即便是三线景区，区位条件也不能太差。景区有消费半径的问题，景区越靠近客源地，交通区位越方便，经营会越稳健。

同时满足上述三个条件只是基础，三线景区想要持续运营，并且获得稳定投资回报，更重要的是要认清现实，合理布局。

一，控制投资规模。三线景区市场空间比较小，投资规模过大，是很难在当地市场予以消化。旅游业尽量立足自然本身，多做无形资产投资，少做有形资产投资。

二认清市场定位。要知道自己的目标市场在哪里，不盲目的遐想全省市场、全国市场，甚至是全球市场，要立足于自身资源价值及区位，做力所能及的事，挣能力范围内的钱。

三把握市场导向。要根据市场的需求以及竞争需要，选择项目，尤其是需要通过后期投资对景区进行再次定位的，需资本改造、内容打造的，要非常重视竞争对手。市场导向表现为竞争导向，是为了争夺区域市场的有限客源，进行错位竞争。

三线景区成功与否，项目自身条件占70%，经营管理占30%，完全不成比例，究其原因，还是选择大于努力。

因此，三线景区需要顺应消费降级重新认识自己、定位自己，向下生存。

消费半经为市域的景区放下沉没成本，以机会成本为起点重新决策，经营降级降维向农家乐、公园等市民休闲靠向下打或许有一线生机。

存量项目要积极的向当地休闲融入，主动降级，主动拥抱日常休闲。

只有如此，三线景区才能谋得一线生机，避免陷入生不如死的绝境。