本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：郑豫舟

中高端市场的热潮下，酒店布局正“横冲直撞”，开拓着各自的疆土，占据着城市的每一个角落，除机场之外，高铁、大巴甚至地铁这些与城市更为密切的交通枢纽，自然亦不例外。有数据表明，中国正在成为全球交通枢纽酒店投资和发展的最大市场之一。那么，这些中高端酒店，又将如何影响城市枢纽酒店的未来？值得我们略作猜想。


谈及交通枢纽与酒店的联系，过去我们更多探讨的是机场酒店，空间秘探在《机场酒店40年，新玩家的投资机会在哪？》一文中，也已较为详尽地剖析过机场酒店的前世今生。而在机场之外，随着高铁、大巴交通网的贯通等，诸如火车站、汽车站等城市交通枢纽，也开始迎来新的玩家。

前段时间，华住收购的购德意志酒店集团旗下郑州东站城际酒店和扬州瘦西湖城际酒店接连开业，都同样体现IntercityHotel城际酒店以在重要交通枢纽附近落位为经营原则而闻名的特质；周大福集团旗下上海虹桥同派酒店紧邻上海虹桥国际机场、上海虹桥火车站，以出行的便利，重新定义大虹桥潮流商旅生活的新开始；锦江旗下潮漫酒店的市场布局，针对于在一二线城市以及交通枢纽……

有趣的是，这些新开的枢纽酒店，大多是中高端品牌，而这一趋势，其实早有暗示。在国内几个重点城市的火车站周边，除了美居、桔子水晶等中高端酒店品牌外，诸如康得思、英迪格、皇冠假日、凯悦嘉轩这些较高端的酒店品牌，也早早占好了一席之地。

中高端酒店盯上城市枢纽并不奇怪。一方面，是切实存在的便捷型住宿需求。据同程旅游《2021年“五一”假期出行报告》显示，在酒店位置选择方面，交通便利和性价比仍是“五一”期间游客选择酒店住宿的重要考量——21%的游客选择住在机场、火车站等交通枢纽周边。携程也曾在去年国庆发布相关数据指出，每天有30万人在凌晨搜当日酒店，加上国庆出行中转高峰将至，热门交通枢纽城市“中转酒店”搜索量上升超300%。

另一方面，则是年轻旅客的逐年递增，他们在要求便捷的同时，也关心住宿的品质与安全。这一需求，则与中高端酒店不谋而合。


不同于机场酒店所面对的客群，是从小众走向大众，一开始就面向大众的火车站、客运站，其枢纽酒店的变化，则是从混沌到规范，再从低标准的规范走向高标准的需求满足，大致可被分为三个阶段。

/ 第一阶段

“包租婆”的小旅馆

只要是坐过火车、长途大巴的人，大抵都有这样的经验：一出站，就会有一群衣着朴素的中年男女，热情地举着牌子问是否要住宿，再以几十块的低价推荐所谓周边的小旅馆或招待所。

运气好的，小旅馆的确离车站不远，只是藏在阴暗小巷的深处，住宿环境也堪忧；运气差点的，这些小旅馆则离火车站有着十多分钟的路程，还容易遭遇一系列骗术。

这些收入微薄的个体小旅馆，大多是民居改建而来，有些甚至连营业执照都没有。而入住其中的人，往往也鱼龙混杂，颇有电影中由包租婆一手遮天的“九龙城寨”的模样。

不过，现实终究不是电影，随着城市化以及酒店连锁化的进程不断推进，混乱而无序的单体小旅馆的生存空间，正日益逼仄。

/ 第二阶段

经济型酒店的“发迹地”

在到达自2000开始的经济型酒店“黄金十年”之前，汉庭、7天、如家等酒店品牌，大抵也都有过与火车站、客运站等交通枢纽的不解之缘。

华住的首家汉庭门店便选在了江苏省昆山市火车站对面；首家7天连锁酒店与是广州最主要的长途汽车客运站之一越秀南客运站相去不远；首家如家酒店则靠近东直门长途汽车站……

而在后续的扩张上，经济型酒店也更青睐于这些交通枢纽。根据专注地理大数据的机构“极海”曾以北京的经济型酒店为例 ，观察其空间分布。分析显示，北京经济型酒店的选址，主要倾向选择交通便利的火车站、飞机场及商业中心周边。


上图中，有比较明显的4个红色色块，从左至右，有火车标识的区域，分别是北京西站、北京南站、北京站，靠北的是北京北站，红色标识的则为天安门、长安街商圈。

拥有统一的外立面或者招牌，客房干净、整洁，但又极具性价比的经济型酒店，在很长一段时间里，占据着城市交通枢纽周边住宿的主导地位。

/ 第三阶段

中高端酒店的“新沃土”

2009-2018年，是中国改革开放以来变化最大的十年，也是国内旅游业发展最为迅猛的十年。2010年，我国已成为世界第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国，并形成了全球最大的国内旅游市场，旅游业进入大众化、产业化发展的新阶段。

同样也是在这一时期，拉动旅行者们走得更远的高铁线路陆续贯通，旅行成为一种更为日常的生活方式。在住宿需求激增之外，如何住得更有品质，成为见识更广的旅行者们的新需求。

从城市进化的角度来看，旧式的老火车站、客运站，正在不断被高铁站、新客运站所替代。如今的城市交通枢纽，有着与机场更为相似的现代有序、商务便捷，更为合理、先进的城市设计，在很大程度上消除了火车站周边的顽疾，无形中已为中高端酒店准备好了基础。

而在酒店业，随着经济型酒店“黄金十年”后的落寞，中端乃至中高端酒店的崛起，激烈竞争之下，酒店同样也在寻找布局的新方向。很显然，它们听到了来自城市交通枢纽这一片新沃土的呼唤。


对于中高端酒店而言，抢占城市交通枢纽，无疑是扩张竞速下的必然，但同样也伴随着利与弊的权衡。

从利处来看，一是可以实现品牌的快速触达。无论原本是什么身份的旅行者，“交通”几乎是其旅途中跳脱不开的一环。位于交通枢纽的中高端酒店，无疑可以凭借其优越的品质与服务脱颖而出，实现品牌的快速触达。即使旅行者没有入住，中高端酒店更具设计感的门面与招牌，也足以留下一个不错的初印象。正如定位潮酷、打造复合式生活方式新概念的同派酒店，尽管是一个年轻的品牌，却不会有人将其与小旅馆、经济型酒店视作同类。而其未来也会随着虹桥国际开放枢纽的建设，触达更多客群与投资人。

二是枢纽酒店具有天然的增长基因。城市交通枢纽周边，因人流聚集而具有集聚效应，相比起其他城市地段而言，一定程度上能够确保入住率。这一点，在经济型酒店的扩张中，可以得到一定的验证。

此外，过去的城市交通枢纽往往只是有“出行”的单一功能，而到了今日，则成为一个拥有复合功能的城市新中心，甚至带动一个区域基础建设、经济、商业甚至产业活力的发展。譬如上海虹桥便集合机场与火车站，成为了一个巨大的枢纽区域，杭州东站周边也已有不少写字楼与购物中心。而当涉及到服务优质、能够承接多样化需求的中高端酒店品牌配套时，这样的增长基因，无疑能获得进一步的放大。

三是对于扩张的助力。这里的扩张，具体有两方面。一方面是“品牌扩张”，正如第一点所提，枢纽酒店的布局，对于品牌知名度的意义深刻，大大省略了品牌认知所需消耗的推介成本，为业主和加盟商提供更丰富发品牌选择。另一方面则是“规模扩张”，中国拥有全球最密集、最下沉的交通枢纽网络，如果跟着交通枢纽布局，几乎能够带着酒店品牌去往本土的每一个城市。正因此，华住旗下旨在落址于重要交通枢纽附近的IntercityHotel城际酒店，便被认为有望成为华住集团在中高端市场开疆扩土的一员猛将。

不过，在利处之外，一些关于交通枢纽的弊处，亦值得关注。

其一是年轻旅行者的需求与大众观念之间，仍存在一定距离。旅行者需求交通枢纽周边的住宿能够更加品质化，但在互联网上搜索“火车站附近的住宿”，跳出的往往都是对于这些住宿的提醒与警惕——于大众观念中，火车站周边的住宿，仍是脏乱差的小旅馆，夹杂着一些已不算时髦的经济型酒店。而这，是需要选址交通枢纽的中高端酒店以时间的等待与营销的宣传来缓慢扭转的。

其二是下沉市场的增长困境。对于一线及新一线城市而言，交通枢纽不容小觑的人流量，酒店的入住率自然得以保证，但到了下沉市场的交通枢纽，则并没有那么乐观。本地居民的住宿需求往往集中于城市商圈，车站周边则没有太多休闲娱乐设施，只要车站离市中心不远，旅客们更乐意选择直接进城。因此，中高端酒店品牌对于低线城市的未来潜力预判，至关重要。


中高端品牌入局交通枢纽后，未来的枢纽酒店，必然会更具备想象力。从国内外一些令人惊艳的枢纽酒店以及机场酒店、公路酒店的成长历程中，我们得以猜想一二。

/城市的第一张门面

如果旅行者到达一个城市，并选择在火车站边上酒店的时候，其与城市的第一次亲密接触便开始了。酒店就是城市的第一张门面，酒店的模样，将贯穿旅行者对于城市风貌的理解。

城市的门面，定然不应由小旅馆或缺乏特色的经济型酒店扮演，而应是那些能够将城市特质与品牌特质加以融合的酒店。这些酒店，或者是具有深厚经验的经典品牌，或者是有历史底蕴的老酒店的再改造。

譬如当我们从长春火车站出来，不难看到在站前广场的东南角，有一处米黄色的老建筑。这是一座已见证过百年沧桑的现代化酒店——春谊宾馆，其前身则是日本人在东北修建的4座大和旅馆中的第一座，“长春大和旅馆”。这也是长春第一个有暖气供暖、水冲厕所、电灯照明的旅馆。在长春大和旅馆院内，可以直接看到长春火车站。

日本人栗原忠道在《长春地图》这样记录：“当时的长春大和旅馆，是可以和东京的帝国旅馆相媲美的高级旅馆，它是在高大的榆树林中修建的……在这里住宿的都是政府要员、关东军的高级军官和大公司的董事等知名人士，他们的名字都要在第二天的报纸上登出来。”

于旅行者而言，春谊宾馆虽已不再年轻，但却绝对称得上了解这座城市的最佳开端。

与之相似的，还有法兰克福的孟菲斯中央车站酒店与伦敦的圣潘克拉斯万丽酒店 ，两家酒店都极具强调，以独特是建筑与设计，强调着酒店与城市的前世今生。不过，枢纽酒店并不意味着要呈现历史，也可以表达当下。譬如上海虹桥英迪格酒店便已“大富翁游戏”为灵感，棋盘棋子的元素以及梦幻大胆的配色，给旅客带来一次沉浸式的旧上海富商游戏体验，既摩登，又复古。

/文化的传达者

酒店越发展，就越会试图寻找文化、传达文化。譬如在美国公路旅行的黄金年代里，汽车旅馆所带来的的文化传达，影响绵延至深，并给诗人、作家、导演们源源不尽的创作灵感，当中最大名鼎鼎的红遍一时的歌曲《加州旅馆》，便是描写在汽车旅馆的那些关于青春幻觉绝望希望的故事。

未来的枢纽酒店，或许也能挖掘出特有的旅途文化，并随着旅行者的前行、酒店的连锁，得以传播与延续。就像脱胎于汽车旅馆的速8酒店，传承了公路精神，并以连锁的形式，传递至全世界。

/住宿氛围提升

的引领者

正如前文所说，未来随着城市化的发展，城市交通枢纽周边的单体小旅馆，将逐渐消失，而那些留下的、连锁的中高端枢纽酒店，则将引领着周边住宿氛围的提升。

以机场酒店为例，早期机场酒店，只是满足接待客人和食宿的招待所，在“经营理念”上，大多也是满足基本需求即可，在珠海机场甚至创下了60天建成1家招待所的建设记录。伴随着民航发展、需求涌现，越来越多高星酒店进入机场，如2009年，广州白云机场铂尔曼大酒店正式开业；2010年，中国第一家五星级机场酒店——北京首都机场希尔顿酒店正式开业等。这些高端酒店的出现，开启了机场酒店品质住宿的新时期，从此的机场酒店，不止于一晚将就，更是享受旅途中的暂停时光。

虹桥高铁站可视作城市交通枢纽酒店向机场酒店“取经”的案例，火车站周边诸多的优质枢纽酒店，引领着这一区域获得更高质量的住宿氛围。而未来，品质化的城市交通枢纽酒店，或将成为新主流。

回望城市交通枢纽的发展与酒店的故事，不难发现，酒店与枢纽是一起成长的“共生体”，如今中高端酒店涌入城市枢纽，也是时势共同造就的结果。枢纽酒店的未来模样，则被书写进了旅途前进的方向……